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EDICIÓN | Mayo 2015

Un camino sin retorno

Aplicación del IVA en las viviendas
Un camino sin retorno

El 1 de enero del 2016 entrará en vigencia uno de los cambios más profundos de la reforma tributaria. De las cinco modificaciones que introduce esta normativa en materia de vivienda, la aplicación del IVA en la venta de inmuebles es la que mayores dolores de cabeza ha provocado en el rubro inmobiliario. Empresarios del sector analizan su impacto y coinciden en que los principales afectados serán quienes sueñan con la inversión más importante de sus vidas

Por Verónica Ramos B.

La aprobación exprés de la reforma tributaria en el Congreso, dejó a muchos sin aliento. Un ambiente de incertidumbre se apoderó, especialmente, del sector construcción e inmobiliario, dejando en evidencia que las reglas del juego cambiaban, pero con instrucciones poco claras.

En definitiva, la principal modificación de esta nueva normativa es que la industria inmobiliaria pasará a ser gravada con IVA en la venta de inmuebles, a partir del 1 de enero del 2016. Recordemos que, actualmente, la venta de una vivienda está exenta de este impuesto. Surgen, entonces, una serie de interrogantes respecto a cómo se aplicará, cómo influirá esta medida en el rubro y de qué manera afectará al común de los chilenos. Para dilucidar estas dudas, consultamos a diversos empresarios del sector, cuyos dardos apuntan a un escenario poco auspicioso para el negocio inmobiliario, toda vez que esta tributación significará un aumento en el valor final de la vivienda, costo que deberá asumir el comprador y, por ende, se presume que en los próximos años comenzará a disminuir la demanda habitacional como primer efecto, ya que esta cadena tiene varios eslabones.

“Cuando se aplique la totalidad del IVA al rubro, habrá una tributación mayor que será traspasada al usuario final, principalmente de clase media, ya que se aplicará a residencias de hasta 4.500 UF. Si antes se cobraba un impuesto a la construcción, a partir del próximo año se aplicará la totalidad del IVA, también a la venta y no se rebajará el 65% como ocurre actualmente. De acuerdo con los antecedentes entregados por la Gerencia de Estudios de la Cámara Chilena de la Construcción, se espera un alza en el precio de las propiedades de entre un doce y un quince por ciento, lo que implicará que las familias deberán ahorrar más dinero para el pie de la vivienda, además de enfrentar un incremento en las barreras de financiamiento bancarias”, acota el presidente regional de la CChC La Serena, Freddy Bermúdez.

En esta misma línea y tomando como fuente un estudio elaborado por el gremio constructor, el impacto alude a que “el precio de los inmuebles se incrementaría, principalmente, en el segmento de viviendas entre 1.250 UF y 4.100 UF. Las primeras experimentarían un alza de 12,8% y las últimas, de 11%. Las más afectadas serían las viviendas en torno a 2.500 UF, cuyo valor aumentaría en 13,5%”.

COSTOS ASOCIADOS

Respecto a cómo afectará esta normativa de manera directa en las empresas del rubro, el socio gerente de Inmobiliaria Elqui, Jorge Páez, es enfático en señalar que “las inmobiliarias nunca han facturado una vivienda. Con esta reforma tendremos que hacerlo incorporando el IVA. El impacto que esto tiene en el costo de la vivienda no será un 19%, sino un 12% o un 15%, porque dependerá del valor del inmueble. Ahora, con la modificación de la reforma, las inmobiliarias tendrán que facturar y podrán descontar parte de ese IVA. En la práctica, van a subir los precios de las viviendas y quien asumirá el alza será el comprador y no la inmobiliaria”.

El arquitecto y representante de Inmobiliaria Italia, Carlos Moreno, destaca que la aplicación de esta normativa generará, también, mayores costos en las empresas constructoras. “Dado que se aplica el IVA en todo el proceso constructivo, estos valores irán aumentando y no solo por efecto del IVA, sino también por el IPC. En el caso de las inmobiliarias, también tendrán mayores costos a nivel bancario, dado que el banco requerirá mantener un mismo nivel de rentabilidad para este tipo de proyectos, pero al subir el impuesto a la renta, las tasas subirán”.

Por otra parte y de manera paradójica, la nueva ley estima que a mayor precio de la vivienda, menor será el IVA aplicado, es decir, el pago de impuesto será el valor del inmueble deducido el costo del terreno. “En propiedades donde el terreno tiene un valor menor, el efecto será mayor, ya que el impuesto no grava al terreno, sino a lo que se construye en este. Al contrario, cuando el terreno tiene un valor importante, el efecto del impuesto es menor. Lamentablemente, esto va a afectar a las viviendas enfocadas en la clase media y emergente”, afirma el gerente de Empresas Serena, Mauricio Araya.

Para el gerente de Inmobiliaria Renval SpA, Raimundo Rencoret, esta modificación dará su mayor golpe en la disminución de las ventas. “La persona que tenía los recursos para comprar una vivienda, probablemente va a desistir, o bien, optará por una de menor valor. A esto se sumarán las restricciones crediticias y de financiamiento para el comprador. En nuestra cultura, adquirir una vivienda es un tema muy especial y simbólico. Es un producto muy importante para la familia chilena, por eso creo que encarecerla innecesariamente, no es una buena estrategia. Es lamentable, pero las cartas ya están sobre la mesa y no nos queda más que entrar en el juego… esperamos como rubro, no tener mayores consecuencias”.

FUTURO ESCENARIO

El impacto de esta normativa en el dinamismo de la actividad inmobiliaria, según un estudio de la CChC, será significativo, por cuanto el segmento de las viviendas afectadas corresponde a más del 78% de las unidades que se comercializan en el país. Bajo esta premisa ¿Cómo visualizan sus actores, el futuro del mercado inmobiliario nacional?

“Lo que va a ocurrir es que habrá menos personas con capacidad de compra y el mercado inmobiliario tendrá que achicarse. Nosotros hemos reducido nuestra producción de doce proyectos habitacionales a seis. Las razones de esto son diversas, pero una de ellas se relaciona con las consecuencias que traerá consigo la reforma tributaria y la reforma laboral”, recalca el socio director de Ecomac, Iván Araos.

“El mercado de la vivienda es muy sensible a dinámicas sociales, demográficas y económicas, impactando tanto positiva como negativamente a muchos sectores. El escenario actual está generando incertidumbre, por cuanto no se sabe bien cómo se ajustarán los cambios en la creación y desarrollo de nuevos proyectos inmobiliarios. Mientras no se produzcan esas aclaraciones y esos ajustes, el mercado estará menos dinamizado de lo esperado y podrían derivarse efectos importantes en amplios sectores”, acota Carlos Moreno.

“El impacto directo es que al subir el precio de las viviendas, vamos a vender menos, porque el comprador tendrá menos acceso, por lo tanto, habrá menos proyectos habitacionales y aumentará la cesantía. Desde mi punto de vista, el escenario no es auspicioso y la venta de viviendas disminuirá una vez que la normativa entre en vigencia”, concluye el empresario, Jorge Páez.

¿ANTICIPAR LA COMPRA?

De manera unánime, los empresarios inmobiliarios coinciden en que, hoy, es el momento de invertir en una vivienda. “Es importante que quienes tienen pensado adquirir una vivienda, concreten la compra antes del término de este año”, recalca Raimundo Rencoret.

“El consejo es simple, quien pueda comprar antes de la aplicación de la reforma debe hacerlo, porque evidentemente, comprará la propiedad sin el impuesto. Una vez que entre en vigencia la normativa, la vivienda se encarecerá, o quizás, por el mismo valor que cotizó encontrará una vivienda con menor superficie o con un nivel de terminaciones inferior”, afirma Mauricio Araya.

“Dado el aumento importante del futuro costo de las viviendas o su efecto posterior en los tipos de unidades, es válido evaluar ahora la posibilidad de compra. Es importante considerar que el mercado está un poco contraído, y la unidades que están a la venta podrían ser limitadas”, acota Carlos Moreno.

 

“El escenario actual está generando incertidumbre, por cuanto no se sabe bien cómo se ajustaran los cambios en la creación y desarrollo de nuevos proyectos inmobiliarios”, Carlos Moreno.

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